Нина Семина, руководитель проектов по работе с Агентством по страхованию вкладов адвокатского кабинета Позднякова А.П. об изменениях в долевом строительстве.
Я буду говорить больше о банках. И начну со скупой статистики. По данным ЦБ РФ, на 1 сентября 2020 года на 1 рубль собственных средств застройщика приходилось 5 рублей 30 копеек заемных средств. Причем за 2020 год эта цифра даже подросла: на 1 января 2020 года это соотношение было 1 к 5. К сожалению, не удалось найти цифр, как эти заемные средства распределяются между участниками долевого строительства и банками, но в любом случае очевидно, что заемные средства в разы превышают собственные средства застройщиков.
Чем рискуют и рискуют ли вообще банки, кредитуя стройку? Обратимся к еще одним статистическим данным: на март 2021 года в аналитической записке Банка России сказано, что 64% реструктурированных кредитов крупных компаний пришлось на три отрасли: 25% нефтегаз, 14% металлургия и 25% недвижимость и строительство. По малым и средним предприятиям эта цифра в два раза больше: реструктуризаций в сфере стройки 50%. Говорят, что раньше не строил только ленивый — вот неквалифицированные застройщики, как бы они ни уходили с рынка, видим, что пока не ушли.
Кредитование строительства всегда было достаточно рисковым. Что изменилось с введением обязательных эскроу-счетов? Давайте посмотрим конфигурацию в законе 214-ФЗ: в первой редакции от 2005 года и в той от 2017 года, когда впервые появились эскроу-счета. Что мы имеем? Трех основных участников: непосредственно гражданин, который ранее уплачивал деньги по ДДУ застройщику; банк, который в «старой» схеме предоставлял застройщику кредиты, так как без них построить сложно, и об этом свидетельствует приведенные выше цифры; и наконец, сам застройщик. У него, у застройщика, и в старой схеме была обязанность тратить деньги дольщиков только на цели строительства, но она была декларативной.
Что изменилось с введением эскроу-счетов? Между дольщиком и застройщиком встал уполномоченный банк как определенного рода гарант. Причем, я полностью соглашусь с коллегами, что изменение парадигмы Федерального закона № 214-ФЗ пошло на пользу дольщикам, да и застройщикам в определенной степени это стало на руку.
А что изменилось для банков? Они предоставляли кредиты под залог недвижимости ранее, они предоставляют целевые кредиты под залог недвижимости сейчас. Да, у них есть средства на эскроу-счетах, которые считаются дешевыми пассивами, но есть макроэкономические риски, которые таковы, что нужно еще посмотреть, куда эти дешевые пассивы девать. А вот давайте посмотрим на еще один закон, который, на мой взгляд, как раз о том, чем рискуют банки, для которых сейчас в законодательстве о долевом строительстве практически ничего не изменилось. Я имею в виду закон «О несостоятельности (банкротстве)». Специальные нормы по банкротству застройщиков появились в нем сильно позже, чем появился 214-ФЗ, долгое время с застройщиками судились по общим нормам, но теперь есть и специальные нормы. По которым задолженность застройщика перед банком в случае банкротства удовлетворяется в четвертую очередь, после участников долевого строительства. И на практике как-то до этой четвертой очереди редко доходит: обычно там и на третью не всем хватает.
В подтверждение того, что изменение модели финансирования строительства не вызывает ажиотажного интереса у банков, приведу еще одну статистику. По состоянию на 1 апреля 2021 года, по данным ЦБ РФ, в России действовало 357 банков. Сегодня их еще меньше, но суть не меняется. Есть жесткие требования к банкам, которые имеют право открывать счета эскроу, и соответствуют этим требованиям в стране 94 кредитные организации. Из них 51 банк, то есть больше половины, заявляет, что их нынешние бизнес-модели открытия эскроу-счетов не подразумевают. То есть это такие банки «спящие», они не ведут соответствующий бизнес. Итого остается у нас 43 банка, более или менее активно кредитующих строительство жилья. Это меньше 15% от общего числа российских банков.
Другой вопрос, сколько на долю этих банков приходится общего капитала отрасли, потому что, конечно, это крупнейшие игроки, но меня заставляет задуматься: почему больше половины банков на всякий случай прошли отбор, но пока не видят себя в этом списке?
Не буду говорить о макроэкономике, но основываясь на своем опыте могу сказать, что риски строительство реально высокие. Часть наших «клиентов» по линии АСВ — это банки, которые специализировались исключительно или большей частью на кредитовании строек (я говорю не об ипотеке, а о корпоративном кредитовании банками застройщиков). То есть, имели недиверсифицированный портфель, и в результате ситуация для них была печальной. Особенно если представить, что такие сконцентрированные на кредитовании строительства банки не прошли отбор на право открывать счета эскроу и, как следствие, потеряли своих основных заемщиков, оказавшись перед необходимостью срочно менять бизнес-модель.
Есть еще ситуации, когда банки вынужденно приобретают на свой баланс объекты недвижимости застройщика-банкрота (хоть что-то, как говорится). Дальше все эти непрофильные активы висят грузом у банка и порой тянут его вниз. Был один московский банк с кучей петербургских квартир на балансе, который сам стал банкротом. Причем накануне своего банкротства он стал активно распродавать эти квартиры, а после открытия конкурсного производства АСВ начало активно и успешно оспаривать эти сделки. Даже с перепродажами квартир добросовестным приобретателям ничего не вышло — суды все вернули. Причем деньги от реализации квартир шли вкладчикам — теперь же эти вкладчики вынуждены становиться в реестр кредиторов с нулевой перспективой. В общем, чтобы не сложилось впечатления, что с точки зрения экономики и здравого смысла финансирование застройщиков — занятие прямо-таки странное, очевидно требуется дальнейшее изменение регулирования отношений в сфере долевого строительства и законодательства о банкротстве с прицелом на установление истинного баланса интересов — не обходя такого важного участника процесса как банки.
